Faut-il revendre son appartement acheté avec une défiscalisation?
Vous avez investi dans un appartement locatif afin de bénéficier d’une défiscalisation (Scellier, Pinel,…).
Vous envisagez de revendre ce bien. En tant qu’agent co immobilier à Montpellier spécialisé en transaction (RP et investissement locatif) je vais vous détailler les possibilités qui s’offrent à vous.
Plusieurs raisons font que vous pouvez avoir besoin ou envie de revendre cet investissement locatif:
– Soit vous arrivez à la fin de durée obligatoire de location et vous vous posez la question de savoir s’il est intéressant de revendre cet appartement.
– Soit vous n’êtes pas au terme de votre engagement de durée locative et vous rencontrez des difficultés financières ou vous faites face à une situation personnelle/professionnelle qui vous incite à revendre votre investissement locatif.
Nous allons donc voir les avantages et les inconvénients à revendre un bien acquis avec un avantage fiscal (défiscalisation).
Tout d’abord en tant que propriétaire, il faut savoir que vous avez le droit de revendre votre bien quand bon vous semble, que vous soyez ou non au terme de la durée minimum d’engagement de location.
Comment revendre un appartement en défiscalisation avant le terme de la durée minimum de location?
Tout propriétaire d’un bien, acheté avec un avantage fiscal peut revendre son appartement quand il le souhaite, qu’il soit ou non au terme de la durée minimum d’engagement de location. Mais cela n’est pas sans conséquences financières!
Attention, toutefois lorsque vous avez acheté cet investissement locatif à but fiscal, vous vous êtes engagé à respecter des règles afin de bénéficier chaque année de « réductions d’impôts ». L’une d’entre elles est notamment l’obligation de louer ce bien pendant une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans (Pinel), 9 ans (Scellier), 12 ou 15 ans (Scellier intermédiaire).
En cas de revente d’un appartement acquis notamment avec le dispositif Pinel, vous allez devoir rembourser les réductions d’impôts dont vous avez déjà bénéficié. Toutefois il existe des situations qui vous permettent une exonération de ce remboursement.
Comment être exempter du remboursement des réductions fiscales?
Il existe 3 situations qui vous permettent d’échapper à ce remboursement:
– Vous êtes devenu invalide à la suite d’un accident ou d’une maladie,
– Vous avez été licencié,
– Vous êtes décédé, alors vos héritiers peuvent alors bénéficier de cette exonération.
Toutes les autres situations personnelles ou professionnelles (divorce, séparation, mutation, démission,…) ne vous permettront pas d’échapper au remboursement des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.
Faut-il revendre un appartement en défiscalisation au terme de la durée minimum de location?
Vous arrivez à la limite de la durée pour laquelle vous vous étiez engagé à louer votre investissement locatif. Se pose alors la question de conserver ce bien ou le revendre?
Je vais donc vous énumérer les avantages et les inconvénients pour chacune de ces situations qui s’offrent à vous.
1- Vous décidez de conserver l’appartement:
C’est la solution de facilité: Vous avez un locataire en place, vous percevez vos loyers et tout se passe bien.
Que se passe-t-il au niveau fiscal?
En fonction de la durée initiale d’engagement que vous aviez choisi, vous avez éventuellement la possibilité de prolonger cette durée. Dans la cas d’un investissement Pinel, les propriétaires s’engagent souvent sur 6 ou 9 ans. Sachez que vous pouvez prolonger jusqu’à 12 ans et ainsi continuer de bénéficier d’un rabais fiscal.
Si vous êtes arrivé au maximum de la durée d’engagement ou que vous ne souhaitiez pas prolonger cette durée, vous ne pourrez plus bénéficier de nouvelles réductions d’impôts.
Au niveau fiscal les loyers perçus continueront d’être considérés comme des revenus fonciers et seront donc taxés dans la tranche maximale de votre imposition. Les revenus fonciers sont les plus taxés sur votre feuille d’imposition.
Conclusion vos impôts vont augmenter!
Une des solutions est donc de revendre votre appartement et réinvestir dans un nouveau programme de défiscalisation ou vous orienter vers une autre alternative d’investissement.
Quelles sont alors les solutions pour réduire la fiscalité en conservant votre investissement locatif?
Il existe toutefois une solution facile à mettre en œuvre pour ne pas faire exploser le montant de votre imposition: la location meublée (LMNP). Cette forme de location permet de booster la rentabilité de votre appartement sans avoir une fiscalité trop importante.
En fonction de la typologie (studio, T2, T3…) et de la localisation de votre appartement, plusieurs formes de location meublée seront possibles: location meublée pour étudiant, location courte durée (saisonnière, professionnel,…), colocation,…. Les loyers perçus de votre location seront alors considérés comme des revenus BIC (Bénéficies Industriels et commerciaux). Le grand avantage de ce type d’investissement vient du fait que l’on va faire un amortissement annuel qui viendra en déduction des loyers perçus (pour le régime fiscal réel simplifié)
Pour étudier les possibilités de mettre votre appartement en location meublée sur Montpellier et les alentours, contactez-moi au 07.83.87.64.40.
2- Vous décidez de vendre l’appartement:
Vous êtes au terme de votre période d’engagement locatif. Vous songez à revendre cet appartement.
En effet, vous pouvez avoir plusieurs bonnes raisons pour revendre votre investissement locatif et récupérer un capital:
– Acheter un nouvel appartement neuf pour bénéficier d’une nouvelle défiscalisation,
– Acheter un appartement ou un immeuble dans l’ancien,
– Vous tourner vers d’autres types d’investissements (SCPI, Assurance-vie, ….),
– Faire une donation,
– Financer les études de vos enfants, voyager ou tout autre projet personnel.
Est-ce le bon moment pour revendre?
On entend souvent que les biens vendus en défiscalisation sont surcotés à l’achat et que l’on perd le bénéfice fiscal accumulé lors de la revente du bien. Cela peut être en parti vrai et en voici les raisons:
– Lorsque l’on revend un appartement loué, une décote de 10 à 15% s’applique. En effet dans ce cas ce type de bien ne s’adresse alors qu’à un investisseur dont l’objectif sera la rentabilité. A part s’il souhaite faire de la location meublée, pourquoi achèterait-il un appartement au prix fort sans avoir de son coté de bénéfice fiscal.
– Lorsque vous arrivez au terme de la durée d’engagement, vous n’êtes pas le seul propriétaire dans cette situation. En effet il est probable que plus de 50% des autres appartements vendus dans la résidence l’aient également été à des personnes qui ont bénéficié des mêmes avantages fiscaux que vous. Ils auront alors peut-être la même idée que vous au même moment: revendre!
Cela aura donc pour effet d’avoir sur le marché, un nombre important d’appartements quasi-identiques en vente sur votre résidence, et donc mécaniquement une concurrence accrue et des prix de vente qui tendent à la baisse.
Quelle est alors la meilleure solution pour revendre son investissement locatif sans perdre d’argent?
La meilleure solution consiste à laisser passer quelques mois au terme de la durée d’engagement et donner un congé pour vente à son locataire. Attention à respecter le délai légal d’envoi du courrier. Vous devrez l’envoyer en recommandé au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Cela vous laissera quelques mois pour mettre en vente votre appartement tout en continuant à percevoir les loyers.
J’ai eu également plusieurs cas où les locataires se sentant tellement bien dans l’appartement, ont décidé d’acheter le bien qu’ils louaient à réception du courrier de congé pour vente.
Si ce n’est pas leur choix, l’appartement peut alors être commercialisé en vue d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Il est alors possible de le vendre sans décote par rapport au marché et plus facilement car il s’adresse alors à tous les profils d’acheteurs (propriétaire occupant et investisseur).
Si la fin du bail est lointaine par rapport à votre objectif de revente, l’appartement sera alors proposé à une clientèle d’investisseurs uniquement. Dans ce cas je ne peux que vous conseiller de vous adresser à un agent commercial en immobilier qui a généralement dans son carnet d’adresses des investisseurs afin que la vente ne s’éternise pas.
Et au niveau fiscal?
En cas de revente de votre appartement, vous serez probablement imposé sur la plus-value que vous aurez réalisé, si plus-value il y a. Cela va dépendre du marché immobilier de la commune et du quartier où vous avez investi.
Sur Montpellier, certains quartiers en vogue permettent de faire une forte plus-value.
A contrario des quartiers comme Malbosc souffrent d’une forte décote des biens immobiliers pour les propriétaires qui ont acheté des programmes immobiliers à but fiscal il y a une dizaine d’année. C’est un des raisons pour lesquelles il faut être accompagné par un professionnel de l’immobilier pour tout investissement, et notamment une personne qui va vous inciter à investir sur un secteur ou une région qu’il maitrise. Investir dans une ville lointaine en ne se fiant qu’aux dires d’un banquier ou d’un agent immobilier dont ce n’est pas le secteur reste très risqué. Il faut connaitre les valeurs de location par quartier pour une ville donnée et ne pas se fier aux barèmes trouvés sur internet.
Vendre son appartement au terme des avantages fiscaux est donc souvent la solution que je préconise.
Avant de mettre en vente, rapprochez-vous d’un agent commercial immobilier afin d’avoir une estimation précise. Cela vous permettra de savoir si vous allez faire une plus-value immobilière et si vous serez taxés. Il vous indiquera également la tendance du marché sur le quartier où vous avez investi.
Vous pouvez connaitre le montant de l’imposition sur la plus value en consultant le site des notaires de France
http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml
En conclusion?
Comme nous venons de le voir, décider de revendre un appartement acquis en défiscalisation dépend de nombreux facteurs et de vos projets personnels (voyages, donations,…).
Dans la majorité des cas il est bénéfique de revendre, récupérer son capital pour en investir une partie dans l’immobilier ancien et refaire une acquisition d’un appartement avec une défiscalisation ou exploité avec un autre mode locatif, et notamment en location meublée.
Dans tous les cas avant de vous lancer, prenez conseils auprès de votre agent commercial immobilier. Il vous donnera son avis par rapport au marché, l’appartement que vous envisagez de vendre et le cas échéant en fonction de vos projets vous orientera vers un spécialiste (notaire, conseiller en gestion de patrimoine,..).
Si vous souhaitez me rencontrer, sans engagement, pour me faire part d’un projet immobilier, contactez-moi directement au 07.83.87.67.40. – Vincent Coudé
Je peux vous accompagner pour tous vos projets d’investissement dans le neuf et l’ancien, alors parlons-en!
