Faut-il faire des travaux avant de vendre un bien?
Vous envisagez de vendre un appartement ou une villa!
Vous souhaitez mettre toutes les chances de votre coté afin de vendre au mieux et le plus rapidement possible votre bien! Naturellement vous vous demandez s’il est nécessaire de faire quelques travaux avant de mettre en vente.
En tant que professionnel de l’immobilier, je vais vous donner mon avis à ce sujet, issu de nombreuses ventes réalisées sur le secteur de Montpellier avec des villas et appartements dont l’aspect ne correspondaient pas aux attentes actuelles de la majorité de la clientèle.
Afin de trancher sur cette question de réaliser ou pas des travaux, il faut avoir à l’esprit que tous les biens immobiliers se vendent.
Que ce soit une grange délabrée ou un appartement des années 70 « dans son jus », pour chaque bien, un professionnel de l’immobilier trouvera toujours un acheteur.
Mais il y a des situations où réaliser des travaux peut présenter des avantages. Nous allons donc regarder plusieurs cas afin de répondre à cette question.
Alors des travaux pourquoi faire?
Les travaux dans un bien répondent à 2 objectifs:
- Vendre plus cher
- Vendre plus facilement et plus rapidement
Des travaux = Vendre son bien plus cher?
Là encore il n’y a pas de règle établi. Cela dépend de la nature du bien et des travaux à effectuer. Dans tous les cas faire des travaux limite la négociation et permet de vendre généralement plus vite.
Voici ci-dessous le cas de villa ou appartement et la réponse à cette question: Faut-il faire des travaux et si oui lesquels?
1 – Villa avec des nombreux travaux:
Si vous souhaitez vendre une villa des années 80 où tout est a refaire, il est alors inutile de vous lancer dans des travaux.
Le cout des travaux dépasseraient la plus value que vous aurez sur le prix de vente. La solution consiste donc à faire des devis pour les plus gros postes de travaux, tels que la toiture, les menuiseries, l’isolation (des aides peuvent être demandées), l’électricité, le chauffage… Votre agent immobilier bénéficie en général d’un réseau d’artisans et de professionnels qui pourront faire des devis.
Les professionnels de l’immobilier ont l’habitude de gérer ce genre de situation, cela fait partie du travail lorsque l’on nous confie un bien à la vente.
Proposer des devis aux clients qui visitent un bien avec de nombreux travaux est donc rassurant pour des acheteurs. En effet connaitre l’enveloppe moyenne des plus gros travaux à réaliser leur permet de savoir si le projet va rentrer dans leur budget.
De plus les clients ont naturellement tendance, involontairement ou pas, à surestimer le cout des travaux. Et ils utilisent le montant qu’ils estiment à des fins de négociation, ce qui ne vous sera pas favorable.
De même avoir réaliser ces devis permet à l’agent immobilier de filtrer les acheteurs en leur indiquant le montant estimé des travaux. Cela permet de suite de voir si cela est cohérent avec le budget du projet.
Dans ce cas je ne vous conseille PAS de faire les travaux, juste des devis.
2 – Villa avec quelques travaux:
Vous habitez dans votre villa depuis de nombreuses années.
Il faut alors distinguer 2 sortes de travaux.
- Les travaux concernant l’usure et l’utilisation normale d’un bien.
Il s’agit là de papiers peints démodés, de peinture écaillée ou noirçie, de poutre au plafond marron,… Bref tout ce qui va donner un aspect vieillot au bien.
Dans ce cas je vous conseille de faire des travaux de rafraichissement: peinture de couleur neutre, claire de préférence, sur les murs, repeindre des poutres en teinte plus claire, refaire les joints de la douche, nettoyer les interrupteurs, remplacer un carreau de carrelage cassé,…. Tout ce qui peut apporter de la lumière et de la modernité et donner les signaux que le bien est entretenu. - Les travaux concernant des pièces telles que la cuisine et la salle d’eau.
La mode évolue vite pour ces pièces. Les clients sont fortement influencés par toutes les émissions de déco et d’immobilier.
Dans 90% des cas, la salle de bain et la cuisine ne correspondent pas aux critères de la majorité des acheteurs.
Dans ce cas là, il ne faut surtout pas se lancer dans des travaux. Les couts pour rénover ces pièces sont relativement élevés. Vous risquez de faire une rénovation qui ne plaira pas aux visiteurs et au final avoir dépenser de l’argent inutilement.
La seule dépense que vous pouvez envisager pour donner un petit coup de frais à la cuisine est le changement du plan de travail et des poignées des placards.
Concernant une rénovation totale de la cuisine ou la salle de bain là encore un professionnel de l’immobilier vous donnera ordres de prix de devis ou alors fera intervenir un professionnel de son réseau pour chiffrer le montant des travaux envisagés.
3 – Un appartement
Dans la cas d’une vente d’appartement, nous allons distinguer deux situations:
- L’appartement est destiné à être occupé par les acheteurs en tant que résidence principale ou résidence secondaire.
Dans ce cas, nous allons retrouver la même situation que pour une villa. Si les travaux sont de grandes ampleurs, il vaut mieux envisager de réaliser des devis. S’il n’y a qu’un rafraichissement des murs, alors il faut les réaliser. - L’appartement est destiné à la location. C’est généralement le cas pour les petites surfaces mais cela peut être occasionnellement le cas si l’investisseur recherche à faire une colocation.
Dans la majorité des cas, il ne vaut mieux pas faire de travaux.
En effet de nombreux investisseurs (cela dépend également du mode d’exploitation de l’appartement) recherchent des appartements AVEC des travaux. Cela leur permet de faire du déficit foncier, et donc déduire le cout des travaux afin de payer moins d’impôt.
Les travaux à faire impérativement
Lorsque l’on fait visiter des biens, certains travaux ont tendance à affoler les acheteurs. Voici la liste des quelques petites interventions à réaliser. Ces travaux ne vous couteront pas chers et contribueront à donner le sentiment aux acquéreurs que votre bien est de qualité même s’il y a de gros travaux.
Lorsqu’un propriétaire met en vente son bien, il a l’obligation de réaliser des diagnostics donnant un état de santé du bien à un instant T. Dans la majorité des diagnostics, nous retrouvons des défauts électriques et au niveau de l’installation de gaz quand le bien y est raccordé.
Cela peut être:
– une prise électrique mal posée,
– des fils électriques qui ne sont pas isolés,
– l’utilisation de douilles de chantier,
– le fait qu’il n’y ait pas de différentiel 30mA au niveau du tableau électrique,
– un tuyau de gaz dont la date de péremption est dépassé,….
Tous ses défauts sont mineurs dans la majorité des cas et peuvent être résolus à faibles couts.
Cependant dans l’esprit des visiteurs, cela implique des frais supplémentaires et une mauvaise image du bien qu’ils visitent. Il convient donc de réaliser ces travaux, cela vous évitera de passer à coté du bon client ou de donner des arguments de négociation aux clients.
Et le Home Staging?
Dans tous les médias qui parlent de vente immobilière, on évoque le Home Staging.
Par expérience, c’est effectivement une étape qui permet de vendre plus rapidement un bien.
Hormis les petits travaux de rafraichissement à faire, libérer de l’espace en enlevant quelques meubles est une bonne idée.
Il faut également alléger un peu la déco sur les meubles, sur les murs.
Enlever les rideaux en velour qui donnent un coté vieillot et surcharge la pièce est indispensable également.
Mais il n’y a pas que la déco. Il faut ranger et vider! Très souvent nous devons insister pour que les propriétaires rangent.
Votre objectif est de vendre, vous allez devoir trier et ranger vos affaires, alors autant s’y mettre avant la mise en vente.
Mettez-vous à la place d’un client qui n’ose pas rentrer dans une pièce ou un garage car la pièce déborde. Comment peut-il voir les volumes et se projeter dans ces conditions.
Ce ne sont que quelques exemples.
En tant que propriétaire, il est très difficile de prendre du recul et de voir ce qui ne va pas dans son habitat. Ce qui est normal. Il est donc important de prendre conseil ou de faire appel à un professionnel.
Là encore, rien ne remplace l’expérience et l’œil d’un professionnel de l’immobilier qui remarquera rapidement les petits points négatifs de votre bien et vous apportera de précieux conseils pour mettre en valeur votre bien.
Dans les cas ou toute la décoration est à revoir, l’agent immobilier vous proposera de faire appel à un architecte d’intérieur de sont réseau pour réaliser une photo 3D avec un aménagement plus moderne.
Et pour les extérieurs?
Quelque soit le bien à vendre, les acheteurs portent une attention particulière aux extérieurs, et c’est d’autant plus vrai pour les villas.
Au niveau des extérieurs de villa, je vous conseille de faire un bon entretien, quitte à faire venir un jardinier.
Ranger les jouets des enfants qui sont parsemer dans la jardin, enrouler le tuyau d’arrosage, tondre la pelouse, entretenir la haie,… font partie des choses qui vont de pair avec le rafraichissement intérieur.
Dans notre région, nombreuses sont les villas qui bénéficient d’une piscine. Là encore présenter une piscine avec une eau propre incitera plus les clients au rêve que si nous leur présentons une marre plus proche de l’étang que de la piscine.
Si vous vendez votre appartement et que celui-ci dispose d’une terrasse, faites en sorte d’enlever tout ce qui y traine. Le client a besoin de s’imaginer en train de boire un café, ou diner avec des amis.
Comment y arriver lorsque la terrasse est remplie par des vélos, des tonnes de chaussures, des pots de fleurs vides,… La encore c’est l’occasion de commencer le rangement et anticiper le futur déménagement.
Pour conclure
Comme nous venons de le voir, dans la majorité des cas pour la vente d’un bien un rafraichissement est préférable.
Ces petits travaux vont de pair avec le rangement, le tri, et l’entretien des parties extérieurs.
Tout ceci permet aux éventuels acheteurs de percevoir le bien comme étant de meilleure qualité et bien entretenue.
Concernant les « gros » travaux, j’y suis assez peu favorable par expérience mais dans certaines situations cela peut être un atout.
En tant que professionnel de l’immobilier, nous sommes là pour conseiller les propriétaires afin de valoriser au mieux leur bien et vous apporter des conseils. Vendre des villas ou des appartements est notre quotidien, nous maitrisons parfaitement les solutions pour vendre tout type de biens, quelque soit son état.
Un professionnel pourra vous indiquer s’il y a des travaux indispensables à faire ou si ce n’est pas utiles. Cela fait partie de notre métier.
Si vous souhaite avoir mon avis concernant la vente, l’état de votre bien par rapport à ce que recherchent les clients, les éventuels travaux à réaliser,… Contactez-moi directement sur mon portable au 07.83.87.64.40. – Vincent Coudé – Immoforfait
