Est-il intéressant d’investir dans un appartement neuf VEFA?
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à Montpellier ou ailleurs. Je ne peux que vous encouragez à investir: La Pierre est depuis toujours une valeur refuge.
Quelques soient vos motivations d’achat (se créer un complément de retraite, se constituer un capital, faire des économies d’impôt,…) vous souhaitez franchir le pas et investir.
Vous avez consulté de nombreux sites internet, récupérer des informations et vous hésitez entre l’achat d’un appartement neuf ou ancien.
Je vais vous donner les principaux avantages et inconvénients d’un achat immobilier neuf, ce qui vous permettra d’orienter votre choix.
Il faut tout d’abord préciser ce qu’est un logement neuf VEFA:
VEFA signifie Vente en l’état futur d’achèvement.
Cela consiste à faire l’acquisition d’un bien qui vous sera présenté par un promoteur sous la forme d’un plan dans la majorité des cas. Le logement que vous achetez n’est donc pas (généralement) achevé.
En effet lors de la commercialisation d’un programme immobilier, il est peut arriver que lorsque la résidence est achevé, vous ayez l’opportunité de visiter un appartement fini. Il arrive parfois que certains lots se vendent moins bien ou qu’un futur propriétaire ait un refus de financement. Dans ce cas, même si l’appartement est « sorti de terre » et qu’il existe concrètement, il sera considéré comme neuf car il n’a jamais été habité.
Les principaux avantages de l’immobilier neuf:
- Bien sous garantie décennale,
- Possibilité de choisir ses matériaux (carrelage, douche/baignoire,…),
- Logement avec des matériaux économes en énergie,
- Possibilité d’exonération de taxe foncière pendant 2 ans,
- Frais de notaire réduits,
- Possibilité de défiscalisation,…
Les inconvénients de l’immobilier neuf:
- Des délais de livraison plus long que dans l’ancien,
- Des conditions de locations encadrées si vous souhaitez bénéficier d’un avantage fiscal,
- Un rendement locatif moindre (mais qui peut être compensé par des réductions d’impôts)
- Des prix plus élevés,…
Voici le détail des avantages et des inconvénients d’un achat immobilier neuf (VEFA) ?
Les avantages de l’achat dans le neuf
- Bien sous garantie décennale
La garantie décennale couvre les dommages qui apparaissent après la réception des travaux par le maître d’ouvrage pendant 10 ans. Il s’agit donc d’une assurance que prend la constructeur/promoteur et qui protège le nouveau propriétaire.
Il lui garanti ainsi une couverture en cas de dommages liés à la solidité du bâti ou qui empêchent son utilisation normale.
Cela pourrait être le cas avec des infiltrations d’eau, fissures sur un mur,…
- Possibilité de choisir ses matériaux
Une fois la réservation de votre appartement validée, vous aurez la possibilité de choisir les matériaux intérieurs qui composeront votre logement. Les promoteurs disposent généralement de show-room où vous sont présentés les différentes gammes de matériaux parmi lesquels vous allez choisir.
En fonction de l’avancement des travaux, le constructeur peut également vous laisser le choix d’avoir un logement sur mesure en supprimant ou en décalant par exemple une cloison, passer d’une douche à une baignoire,…
Attention dans la majorité des cas, les logements neufs sont livrés sans cuisine aménagée. Il faudra donc prévoir le budget et le temps pour rencontrer des cuisinistes.
- Logement avec des matériaux économes en énergie:
De nos jours, les économies d’énergie sont au cœur des préoccupations des français. D’ailleurs à compter de 2023, il ne sera plus possible pour un propriétaire de louer un logement dont le diagnostic de performance énergétique (Le DPE) classe son logement en F.
A partir de 2028 ce sont les logements classés en G qui seront interdits. En achetant un logement neuf vous bénéficiez alors des dernières normes de construction en matière énergétique.
Pour en savoir plus sur cette loi, consulter la page:
https://www.gouvernement.fr/interdiction-a-la-location-des-logements-avec-une-forte-consommation-d-energie-des-2023
Mieux comprendre la loi climat en quelques minutes:
Acheter un logement neuf vous fait donc bénéficier des dernières normes en matière de construction. Jusqu’à présent c’est la norme RT2012 qui régissait les contraintes de construction. A compter du 1er janvier 2022, une nouvelle norme, la RE2020 va venir se substituer à la RT2012 et renforcer les normes afin d’avoir des logements plus économes en énergie.
- Possibilité d’exonération de taxe foncière pendant 2 ans:
La taxe foncière est un impôt qui est du par tout propriétaire foncier. Quand il s’agit d’un bien mis en location, c’est donc au propriétaire de régler cette taxe. Cette taxe est propre à chaque ville et se calcule en fonction un taux d’imposition décidé par les collectivités locales, principalement par les villes, et selon une valeur locative cadastrale déterminée par l’Etat.
En faisant l’acquisition d’un logement neuf, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Pour faire cette demande d’exonération de TF suite à l’acquisition d’un appartement, il faut compléter le formulaire H2 (cerfa 6652) et l’envoyer à votre centre d’impôts. A noter que pour l’acquisition ou la construction d’une villa, il s’agit dans ce cas-là du formulaire H1 (cerfa 6650).
- Des Frais de notaire réduits:
Lors d’une acquisition immobilière dans le neuf vous allez bénéficier de « frais de notaire » réduits. En effet dans ce cas vous serez taxé à hauteur de 2 à 3% du montant de votre achat alors que dans l’ancien les frais de notaire représentent presque 8% du montant de l’acquisition. Cette différence vous fera économiser presque 10.000€ sur une acquisition à 200.000€, ce qui n’est pas négligeable.
Si vous désirez simuler les frais de notaire (dans le neuf et l’ancien), consultez le site:
https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire
- Une possibilité de défiscalisation:
Investir dans un appartement neuf, c’est éventuellement la possibilité de faire une défiscalisation immobilière, c’est à dire que vous allez réduire votre impôt et qu’en contre-partie vous allez investir dans l’immobilier et respecter les règles définies par le dispositif de défiscalisation que vous aurez choisi.
Les principaux types de défiscalisation sont:
- La loi Pinel
- La loi Denormandie
- La loi Censi-bouvard
- La loi Malraux et la loi Monuments Historiques
- La loi Cosse,..
La loi de défiscalisation la plus utilisée est la loi Pinel.
La loi PINEL expliquée en quelques mots:
Le principe consiste à déduire de vos impôts un pourcentage (12%, 18% ou 21% pour un investissement en France métropolitaine) du montant investi dans l’achat d’un appartement neuf, respectivement en fonction d’une durée d’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans).
Attention toutefois, certaines règles sont à respecter scrupuleusement afin de bénéficier de cette réduction d’impôt. Voici les principales:
- Le mode de location est impérativement la location nue, pas de location meublée,
- Le logement loué doit être la résidence principale du locataire (pas de résidence secondaire ou location saisonnière),
- Le propriétaire s’engage à respecter un plafond de loyer en fonction de la zone géographique,
- Il s’engage également à respecter les conditions de ressources du locataire,…
Les inconvénients de l’achat dans le neuf
- Des délais de livraison plus long que dans l’ancien:
Il est probable que si vous réalisez un investissement locatif dans le neuf, vous n’aurez pas les clés de suite, c’est le principe de l’achat en VEFA ou sur plan. Il faut respecter les délais de construction. A contrario, si vous investissez dans l’ancien, vous pourrez être propriétaire environ 3 mois après la signature du compromis (moins si vous payez au comptant).
- Des conditions de locations encadrées si vous souhaitez bénéficier d’un avantage fiscal:
Comme nous l’avons vu pour la loi Pinel ci-dessus, pour bénéficier de cet avantage fiscal il faut respecter certaines règles et notamment un plafond de loyer. Les plafonds de loyer imposés sur la région de Montpellier sont cohérents avec le marché et similaires avec les loyers des logements loués en nue et qui ne bénéficient pas du dispositif Pinel, mais cela ne pas être le cas dans d’autres régions de France.
- Un rendement locatif moindre (mais qui peut être compensé par des réductions d’impôts)
Comme je l’ai évoqué ci-dessus si vous louez un bien neuf et bénéficiez d’une réduction fiscale, le mode de location est implicitement la location nue. Si vous décidiez de louer en location meublée (location étudiant, location courte durée, colocation,…) vous allez augmenter votre rentabilité en appliquant des loyers plus élevés mais dans ce cas vous perdez l’avantage fiscal.
- Des prix dans l’immobilier neuf plus élevés que dans l’ancien:
Ce n’est un secret pour personne, acheter un logement neuf coute plus cher qu’un logement ancien. A titre d’exemple un appartement T2 neuf sur Montpellier est maintenant proposé au delà des 200.000€ alors que dans l’ancien, à surface et secteur équivalents le prix sera vraisemblablement autour des 180.000€.
Et au niveau fiscal?
L’achat d’un appartement neuf et sa mise en location (nue si vous voulez bénéficier du dispositif Pinel) vont vous générer des loyers et donc des revenus supplémentaires. Il va donc y avoir un impact fiscal direct sur votre avis d’imposition.
Les loyers que vous allez percevoir sont des revenus fonciers et ces revenus sont ceux qui sont le plus taxés sur votre feuille d’imposition. En effet ils « s’ajoutent » à vos salaires, pensions,.. et sont taxés sur la tranche la plus de haute de votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition aussi appelé taux marginal d’imposition).
Il est donc important de faire une simulation de cet impact fiscal sur votre budget annuel et ne pas être dans l’illusion, comme je le vois fréquemment, que ces revenus vont être un revenu Net.
En conclusion?
Comme nous venons de le voir, l’achat d’un appartement dans le neuf présente de nombreux avantages. Toutefois afin de maximiser la rentabilité et donc optimiser votre investissement, il est préférable de l’inclure dans un programme de défiscalisation et donc d’être imposable sur le revenu.
Il ne faut pas vous lancer sans étude dans une acquisition dans l’immobilier neuf en cédant aux sirènes des vendeurs de Pinel. Cela n’aura peut-être pas d’intérêt dans votre situation.
Dans tous les cas avant de vous lancer, prenez conseils auprès de votre agent commercial immobilier. Il vous donnera son avis par rapport au marché, l’appartement que vous envisagez d’acheter et le cas échéant en fonction de vos projets vous orientera vers un spécialiste (notaire, conseiller en gestion de patrimoine,..).
En ce qui me concerne, j’ai accès à 80% des appartements neufs en vente dans toute la France. Je peux donc facilement vous faire une simulation d’investissement dans le neuf.
Si vous souhaitez me rencontrer, sans engagement, pour me faire part d’un projet immobilier, contactez-moi directement au 07.83.87.67.40. – Vincent Coudé
Je peux vous accompagner pour tous vos projets d’investissement dans le neuf et l’ancien, alors parlons-en!
