Quels sont les diagnostics à réaliser pour vendre un bien?
Vous envisagez de vendre un bien immobilier.
Avant la mise en vente, il convient de réaliser plusieurs diagnostics, appelés Dossier de diagnostic technique ou DDT par les professionnels.
La réglementation des diagnostics a d’ailleurs évolué depuis le 1er juillet 2021.
Nous allons donc voir les diagnostics indispensables afin de respecter la législation et informer au mieux les potentiels acheteurs.
La liste de ces diagnostics va dépendre du type de biens que vous souhaitez vendre (copropriété ou pas), de son année de construction et des viabilités auxquels il est raccordé.
Chaque diagnostic a une durée de validité différente. Il convient donc de vérifier qu’ils soient toujours valides, si vous les avez conservé depuis votre acquisition.
Les diagnostics obligatoires pour une vente immobilière
Dans tous les cas il y a deux diagnostics communs quelque soit les caractéristiques du bien.
- Le diagnostic de performance énergétique appelée communément le DPE. L’objectif de ce diagnostic est d’évaluer la performance énergétique du logement et le taux d’émission de gaz à effet de serre émis par le bien.
La réglementation a évolué depuis le 1er juillet 2021. Il n’est désormais plus possible de fournir un DPE vierge comme nous pouvions le voir auparavant. - Le diagnostic ERP qui fait état des risques naturels (inondation, feu, sismicité,…) et de la pollution sur le bien concerné et son environnement proche.
Quels sont les autres diagnostics immobiliers à réaliser?
- Le diagnostic Électrique qui va faire un bilan de l’installation électrique et qui va notamment pointer tous les défauts (manque de prise de terre, fils apparents, tableau électrique défectueux ou inapproprié,…).
Ce diagnostic doit impérativement être réalisé si l’installation électrique a été réalisé il y a plus de 15 ans. - Le diagnostic amiante. Il concerne uniquement les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L’objectif de ce diagnostic est de déceler dans les matériaux la présence ou pas d’amiante.
- Le diagnostic gaz. L’objectif de déceler toute anomalie concernant l’installation de gaz. Le diagnostiqueur va alors analyser la chaudière individuelle si le bien en est pourvu, regarder les ventilations pour l’évacuation du monoxyde de carbone, l’état et la date de péremption du tuyau d’alimentation en gaz de votre plaque de cuisson. Ce diagnostic est obligatoire pour les biens dont l’installation ‘gaz’ a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
- Le diagnostic Plomb. Le plomb est une matière nocive. En effet il est responsable du saturnisme, une intoxication qui touche particulièrement les enfants et femmes enceintes. L’intérêt de ce diagnostic est donc principalement de détecter si des peintures au plomb ont été utilisé comme revêtement. Le diagnostiqueur pourra alors le déceler même si la peinture a depuis été recouverte. Ce diagnostic est à réaliser uniquement si l’habitation a été construite avant le 1er janvier 1949.
- Le diagnostic Termite. Ce diagnostic a pour objectif de déceler toutes traces de termites au sein de l’habitation ou des annexes.
- Le diagnostic Mérule. La Mérule pleureuse est champignon qui s’attaque à la structure du bati notamment au bois. La mérule, appelée communément mérule des maisons, ou cancer du bâtiment, est présente principalement dans les départements du nord-ouest de France.
- Le diagnostic Assainissement. L’assainissement peut être soit individuel (ex: fosse septique,..) soit collectif (relié au tout à l’égout public).
Pour les assainissements collectifs, le diagnostic n’est obligatoire que dans certains départements.
Pour ce qui est de l’Hérault, à ce jour, le diagnostic assainissement collectif n’est pas obligatoire.
Dans certaines régions il faudra par contre le réaliser. Le diagnostiqueur qui s’occupera de votre dossier sera alors compétent pour vous indiquer si vous êtes concernés par cette obligation et fera alors un état de la liaison de l’assainissement entre votre bien et la partie public et vérifiera sa conformité.
Si votre bien dispose d’un assainissement individuel, le diagnostic assainissement est alors obligatoire. Le diagnostiqueur qui fera les diagnostics du bien n’est pas habilité pour faire ce diagnostic. Il faudra alors faire appel à un organisme spécialisé comme le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif).
Un rapport spécifique vous sera alors remis. Il vous indiquera si votre assainissement répond aux normes actuelles et si des travaux sont à effectuer. - Le diagnostic « Plan d’Exposition au Bruit (PEB) et État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA).
Ce diagnostic n’est pas obligatoire sur tout le territoire, il concerne principalement les zones situées à proximité des aéroports. Là encore le diagnostiqueur sera à même de vous informer si vous êtes concernés par ce diagnostic.
Pour savoir si vous devez faire ce diagnostic, vous pouvez également consulter la carte de France des zones exposées au bruit sur le lien ci-dessous:
http://cartelie.application.developpement-durable.gouv.fr/cartelie/voir.do?carte=PEB_Metropole_I&service=DGAC - Le diagnostic métrage surface carrez ou certificat de surface.
Il ne s’agit pas à proprement parlé d’un diagnostic comme les autres. Il ne concerne QUE les biens en copropriété. Il est obligatoire pour tous les lots de copropriété à l’exception des caves, garages et emplacement de stationnement.
L’objectif est de fournir à l’acheteur une valeur précise et certifiée de la surface habitable du bien. - Il existe aujourd’hui plusieurs autres diagnostics qui peuvent être réalisés facultativement afin de conforter les acheteurs avec un maximum la transparence ou par obligation notamment pour les structures recevant de jeunes enfants (crèche,..) ou du public.
L’agent immobilier de votre secteur, sera le mieux placé pour vous conseiller à ce sujet et vous indiquer les éventuels diagnostics supplémentaires à réaliser.
Parmi ces autres diagnostics, vous trouverez:
– Diagnostic Accessibilité,
– Diagnostic Qualité de l’Air Intérieur,
– Diagnostic Plomb dans l’eau,
– Diagnostic de Performance Numérique,…
Quels sont les durées de validité des diagnostics immobiliers?
- Le DPE, diagnostic de performance énergétique, a une durée de validité de 10 ans. Toutefois si le propriétaire a effectué des travaux touchant à l’isolation, au chauffage, aux menuiseries,… Il est primordial de le refaire afin d’avoir un état des lieux énergétiques récents.
- Le diagnostic ERP a une durée de validité de 6 mois.
- Le diagnostic Électrique a une durée de validité de 3 ans maximum.
- Le diagnostic amiante a une durée de validité illimité si aucune trace d’amiante n’est décelée. Par contre en cas de présence d’amiante, un nouveau diagnostic devra être réalisé sous 3 ans maximum.
- Le diagnostic gaz a une durée de validité de 3 ans.
- Le diagnostic Plomb a une durée de validité d’1 an en cas de présence et illimité en cas d’absence de présence de plomb.
- Le diagnostic Termite a une durée de validité de 6 mois.
- Le diagnostic Mérule n’a pas de durée de validité.
- Le diagnostic Assainissement a une durée de validité de 3 ans.
Attention en cas de vente et si le Spanc recommande des travaux de mise aux normes, le nouveau propriétaire dispose d’un an à partir de l’acte de vente afin de réaliser les travaux de mise en conformité.
- Le diagnostic Bruit ENSA a une durée de validité de 6 mois.
- Le diagnostic métrage surface carrez ou certificat de surface a une durée de validité permanente.
Quels sont les risques pour un vendeur de ne pas réaliser les diagnostics immobiliers?
Les diagnostics sont obligatoires. Le notaire vous les demandera dès la signature du compromis de vente.Certaines agences vous proposeront de signer le compromis en agence afin de vite boucler la transaction, soyez vigilent. Même si vous disposez en tant qu’acheteur d’un délai de rétractation, je vous conseille d’avoir lu les diagnostics avant la signature du compromis.
Personnellement je fais Toujours signer les compromis chez un notaire.
Si toutefois un des diagnostics n’était pas réalisé ou faussé par les déclarations du propriétaire, en fonction du diagnostic, l’acheteur pour se retourner contre le propriétaire pour vices cachés, demander une mise en conformité à la charge de l’ancien propriétaire, demander une diminution du prix,…
Pour conclure, les diagnostics correspondent à un état des lieux techniques de votre bien. En les réalisant le propriétaire sera ce qu’il peut faire comme devis ou travaux pour rassurer les acheteurs. Il faut toujours être totalement transparent vis à vis des acheteurs cela évite bien des tracas.
Je vend un bien. Quand dois-je faire les diagnostics et à qui s’adresser?
Il faut idéalement réaliser les diagnostics juste avant la mise en vente.
L’agent immobilier sera là encore présent vous accompagner dans cette démarche.
Il pourra vous orienter vers un professionnel réactif et pourra dans certains cas prendre à sa charge le cout de ces diagnostics.
Si vous avez un projet immobilier ancien ou neuf,
n’hésitez pas à me contacter au 07.83.87.64.40.
pour des conseils immobiliers et un accompagnement sur mesure.
