Quel est le meilleur investissement immobilier sur Montpellier?


Vous envisagez d’investir dans l’immobilier.
Vous n’osez pas franchir le pas.

Face à la multitude des offres, vous êtes complètement perdus parmi toutes ces solutions qui s’offrent à vous. Acheter dans l’ancien, le neuf, payer cash, faire un financement, louer nu ou meublé, acheter en nom propre, en sci, …

A travers cet article sur l’investissement immobilier à Montpellier, je vais balayer les principaux type de biens pour investir dans l’immobilier quelque soit votre objectif:

  • Se créer un revenu complémentaire,
  • Réduire sa fiscalité et transformer ses impôts en patrimoine,
  • Anticiper une baisse de revenu à la retraite,
  • Sécuriser des liquidités placées en banque,
  • Transmettre un patrimoine,…

Il existe une multitude de raisons d’investir dans l’immobilier et aucune recette universelle. En fonction de chaque situation personnelle et fiscale, en fonction de chaque objectif,… Dans tous les cas si vous avez un capital il vaut mieux investir dans la pierre plutôt que de laisser celui-ci en banque.

Je vais donc vous détailler en fonction du type de bien (Parking/garageAppartement ancienAppartement neufImmeuble de rapportmaison de ville et villa) ce que vous pouvez envisager en terme de cout, de mode de location et de rentabilité.

Investir dans les parkings et les garages

L’investissement dans les garages et les parkings restent le moyen le plus accessible en terme de budget pour se lancer dans l’investissement immobilier.
Les mairies des grandes agglomérations ont tendance par conviction ou effet de mode, à vouloir éliminer les véhicules des centre-villes. Il en résulte une suppression des zones de stationnement, des voies routières réduites avec la création de piste cyclable et des incitations à utiliser les transports en commun. Est-ce pour autant que les français vont se séparer de leur véhicule, je ne pense pas.
Le marché des parkings a donc de beaux jours devant lui.

Les cibles géographiques à cibler restent donc les cœurs de ville, et notamment Montpellier, les abords de stations de tram et les villes du bord de mer comme La grande Motte, Palavas,… où stationner son véhicule en période estivale est un enfer.
Il y a donc de nombreux avantages à investir dans une place de parking ou un garage:

  • Le cout d’achat d’une place de parking va varier de 7.000 à 12.000 euros dans Montpellier en fonction du quartier, et de la demande sur le secteur
  • Le cout d’un garage standard s’étale entre 14.000 et 20.000€ sur Montpellier. Il peut atteindre les 30.000€ et plus sur la grande motte car ils sont rares.

Coté rentabilité, vous pourrez louer un emplacement de parking de 40 à 50 euros, et un garage de 70 à 120 euros en fonction de l’emplacement, de sa surface, des équipements dont il dispose (électricité, sécurité,…).

Les charges seront répercutées au locataire.

Concernant le bail de location, c’est le bail le plus souple qui existe. Si le locataire ne vous paye pas, vous pourrez l’expulser sans délai.

Coté rentabilité, vous pouvez facilement espérer dépasser les 5%. Certains investisseurs arrivent à 10% de rentabilité brut, tout en diluant le risque car l’investissement reste faible.

Certes ce n’est pas avec un parking que vous allez vous créer une retraite, il va falloir multiplier les investissements. Mais dans une stratégie de diversification, ou pour commencer l’investissement dans un parking/garage peut être une solution.

Les astuces pour augmenter la rentabilité:

1- Si vous avez la chance d’acheter une place de parking ou un garage en plein cœur de ville, l’astuce pour exploser la rentabilité est de convertir le stationnement voiture en stationnement moto et scooter.
En ville il devient également difficile et risquer de garer son deux roues.
Un peu de peinture au sol pour délimiter les espaces et vous voila avec 2 ou 3 espaces motos à louer au lieu d’une place de voiture. En louant 30 euros et plus par mois chaque emplacement, cela va considérablement augmenter la rentabilité de votre place de parking.

2- Si vous avez un garage, vous pouvez convertir cet espace en zone de stockage louée au mois. La demande est forte: des commerçants recherchent des espaces pour stocker leur marchandise, des particuliers ont besoin de stocker certaines affaires à proximité de leur domicile. Vous pouvez là aussi segmenter l’espace pour louer à plusieurs personnes.
Des sites spécialisés vous permettent d’ailleurs de passer des annonces d’espaces de stockage à louer.

Investir dans un appartement ancien

Acheter un appartement pour le louer est une solution que de nombreux investisseurs privilégient.

La majorité des investisseurs optent pour des petites surfaces avec des studios ou des T2.
La demande locative pour ce type de biens sur Montpellier et les villages périphériques reste très élevée.

Sur Montpellier le cout d’achat d’un studio de 20-25m2 est de l’ordre de 80.000 à 110.000€ en moyenne selon les quartiers, les prestations et l’état intérieur. Avec ce type de bien vous pouvez espérez des loyers mensuels de 450 à 500 €.
Le cout d’achat d’un appartement T2 oscille quant à lui entre 140.000 et 200.000€, pour des loyers variant autour des 650€ mensuels.

Le quartier reste l’un des critères primordial dans la sélection de votre bien, en fonction de la typologie de clientèle que vous désirez. La proximité des transports en commun, la sécurité de la résidence et du quartier, l’étage de l’appartement, la présence ou non d’un extérieur, d’un stationnement sont autant de critères à étudier dans votre sélection de biens.

Les astuces pour augmenter la rentabilité:

  • Une des solutions pour augmenter la rentabilité d’un bien de petite surface est d’opter pour la location meublée. Cela vous permettra de toucher des loyers plus élevés et d’avoir des revenus moins fiscalisés. Une petite surface meublée voit son loyer croitre d’une centaine d’euros par mois par rapport à une location nue.
  • Acheter un appartement avec plusieurs chambres afin de faire de la colocation. Très en vogue, ce type de location meublée permet la encore d’augmenter la rentabilité d’un bien.

Acheter un appartement est donc un bon investissement. Toutefois il faut être très attentif aux futurs travaux qui peuvent être évoqués lors des AG, à la taxe foncière, aux modifications de l’environnement autour de l’immeuble,… qui pourraient venir plomber votre future rentabilité. En location nue vous pourrez obtenir sur Montpellier une rentabilité autour des 5%.

Investir dans un appartement neuf

Investir dans un appartement neuf peut présenter de nombreux avantages.
Même si l’immobilier neuf coute plus cher au m2 que l’ancien je retiendrais donc comme avantages:

  • Possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux (Pinel, Censi-bouvard), ce qui peut être intéressant si vous payez des impôts sur le revenu
  • Des frais de notaire réduits à 3% au lieu de 8% dans l’ancien
  • Vous achetez un bien avec les dernières normes de construction, donc pas de remise aux normes ni de travaux à prévoir
  • Votre bien est sous garantie décennale
  • Le logement est plus économe en énergie car mieux isolé, les charges du locataire seront donc moindre et il bénéficiera d’un bon confort ce qui fait qu’il restera plus longtemps
  • Une possibilité de personnalisation si besoin
  • Des prestations de qualité (baie vitrée, visiophone, fibre, ascenseur,…)
  • Une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans

Les inconvénients d’un achat dans le neuf:

  • Pas de déficit foncier
  • Parfois de mauvaises surprises avec le montant de charges en fonction des équipements de chauffage collectif et de production collective d’eau chaude
  • Un prix au m2 plus élevé que dans l’ancien

Les prix de l’immobilier neuf sur Montpellier avoisinent les 140.000€ pour un T1 et dépassent régulièrement les 200.000€ pour un T2, en fonction de l’emplacement, la surface et les prestations (terrasse, parking,…). Certains prix peuvent s’envoler sur des quartiers de Montpellier comme Port Marianne où il est fréquent que le cout au m2 dépasse largement les 5.000€/m2.
Un logement neuf permet donc de bénéficier d’un bien sur lequel vous n’aurez pas le souci des travaux ou de l’entretien, mais avec un rendement locatif moindre par rapport à un bien ancien (dû au surcout de l’acquisition) qui peut le cas échéant être compensé par des réductions d’impôts.

Acheter un immeuble de rapport (IDR)

L’investissement dans un immeuble de rapport n’est pas la solution que je préconise si vous débutez dans l’investissement locatif.
Ce type d’achat sera réservé à un investisseur averti.
Toutefois il présente de nombreux avantages:

  • Un prix au m2 plus avantageux, donc une rentabilité plus élevée
  • Pas d’autres copropriétaires, vous êtes donc seul maître à bord. Vous aménagez donc chaque appartement comme bon vous semble et réaliser les travaux de la copropriété quand vous le souhaitez.
  • C’est souvent l’opportunité d’acheter un bien avec des baux diversifiés (local professionnel, bureau, habitation)

Il présente également quelques inconvénients:

  • Le prix moyen reste cependant beaucoup plus élevé qu’un investissement plus classique il faut donc bien étudier sa capacité d’emprunt avant de se lancer. Sur la périphérie de Montpellier vous trouverez de petits immeubles avec 2 à 4 appartements à partir de 300.000€.
  • Tous les travaux seront à votre charge, donc là encore lors de l’achat il faut être doublement vigilant sur les éventuels couts des travaux
  • Votre capital est investi en un seul point, ce qui peut être gênant en cas de modification de l’environnement (dévalorisation globale)

Acheter un immeuble de rapport permet donc d’avoir une rentabilité plus élevée car le prix au m2 est plus bas et d’être le seul maitre à bord. Cependant vous supporterez SEUL les travaux à venir. Plus de risques mais une plus grosse rentabilité. Ce type d’investissement est donc à réserver à des investisseurs avertis et expérimentés.

Acheter une maison de ville ou une villa

Voici une autre solution pour investir: l’achat d’une maison de ville ou d’une villa.

La maison de ville va se rapprocher dans le principe de l’immeuble de rapport évoqué ci-dessus à la différence qu’il n’y a qu’un seul bien, et donc pas de copropriété.

Le prix au m2 reste cependant élevé car la demande pour ce type de bien est forte. Elle concerne aussi bien les investisseurs que les acquéreurs pour leur résidence principale.
Vous pourrez trouver à quelques km de Montpellier des maisons de village autour des 150.000€ et qui pourront se louer autour des 650€ par mois, soit une rentabilité équivalente à un appartement T2 sur Montpellier.

A la différence prêt que vous n’aurez pas de copropriétaires à côtoyer. Vous serez le seul gestionnaire.
Trouver une maison de ville sur Montpellier à un prix d’achat raisonnable permettant d’avoir une rentabilité correcte est devenu quasi impossible.

Si vous souhaitez acheter une villa pour être indépendant et ne pas faire partie d’une copropriété, là aussi les prix vont s’envoler. La moindre villa sur les villages périphériques se négocie autour des 300.000€ au plus bas. Pour ce prix vous aurez une maison de 80m2 sur un petit bout de parcelle. Vous pourrez en espérer un loyer mensuel autour des 1.000€ en fonction de la localisation et des prestations, soit une rentabilité brute autour des 4%. Ce n’est pas selon moi une option à envisager si vous cherchez une bonne rentabilité.

Si vous envisagez d’acheter une maison de ville ou une villa et que votre choix se porte pour des questions de cout sur les villages de la périphérie Montpelliéraine, soyez attentif à la demande locative. Il existe plusieurs méthodes pour s’assurer que le bien sera loué au bon prix et que la demande sera bien là.

Pour conclure, investir dans l’immobilier devrait être une priorité dès son plus jeune age. Un jeune actif peut commencer à investir avec une simple place de parking.
Parmi toutes les solutions évoquées ci-dessus il n’y en aucune à privilégier par rapport aux autres. Chacune est adaptée à vos impératifs, vos objectifs, votre situation fiscale et le budget envisagé.
Je parlerai dans un futur article de l’investissement dans les locaux professionnels qui peuvent également être une stratégie de diversification de votre patrimoine.

Si vous avez un projet d’investissement dans l’immobilier ancien ou neuf, n’hésitez pas à me contacter au 07.83.87.64.40. pour des conseils immobiliers et un accompagnement sur mesure.

Vincent Coudé: spécialiste transaction immobilière Montpellier